収益性が高い不動産

不動産投資の収益性を考える際、“利回り”が最も主要な指標となります。

利回りとは、物件価格に対する年間の満室時/現況の家賃収入割合です。年間家賃収入が1,000万円で物件価格が1億円であれば表面利回りは10％ということになります。、購入時の諸費用や賃貸運営に係る経費、空室リスクなど想定される費用は考慮されていません。考慮されたものは、経費を差し引いた年間実質収入を物件価格で除したネット利回りということになります。固定資産税や管理費、修繕費等の年間経費が200万円の場合、年間実質収入は800万円となり、ネット利回りは8％となります。

利回りが高い物件とは、具体的にどのような物件なのでしょうか。地方にあり築年数が相当経過している物件、建築基準法等に違反しているなどの違法物件、レジャーホテルなどの参入障壁が高い業種の入居する不動産が挙げられます。不動産取引の現場においては、取引された不動産の収入を取引価格で除した取引利回りは、all-in-one（リスク、収益変動等すべて織り込んだ）の利回りであり、立地条件や駅距離、築年数、構造、設備水準、テナントの属性等を全て考慮した市場競争力が反映されたものといえます。つまり投資の原則である「ロー　リスク：ロー　リターン、ハイ　リスク：ハイ　リターン」という関係が成り立ち、「ローリスク：ハイリターン」な物件は存在しないと考えるべきです。利回りが高いには理由があり、手間がかかったり、購入時には気づかないリスクが内包されているということを考慮しておくべきです。

不動産投資には時代時代の流行・トレンドがあります。リーマン・ショック前は事務所、リーマン・ショック後は住宅系、コロナ前はインバウンド需要に関連するホテルや民泊、現在は住宅系や物流施設が人気があります。トレンドに有る時とそうではないときで、倍半分の価格差があることもあります。もちろん、底で入手して天井で売却できればベストですが、その逆にはならないよう、また、トレンドを見て底を打ったことを確認してから入手するなど、長年観察してきているプロだからこそ出来る投資があると思います。

ぜひ、お気軽にご相談ください。